住み替えでマンションを売却する場合に押さえておきたい注意点

住み替えの注意点 マンション売却の基本

住み替えが理由で今のマンションの売却を考えている方は少なくありません。

住居を住み替える理由としては、次のように家庭で大きな違いがあります。

  • 子供の独立やシニアライフへの転換などライフスタイルが変化した
  • 転勤によって別の地域に引っ越さなければならなくなった
  • 老朽化やご近所トラブルなど周辺環境に不満がある

しかし、住み替えでマンションを売却するに当たって押さえておきたい注意点がありますので、事前に目を通しておきましょう。

マンション売却のタイミングに注意する

住み替えで一番頭を悩ませるのは、「どのタイミングで今のマンションを売却すれば良いのか?」という点ですね。

一度売りに出して契約が決まれば後には戻れなくなりますので、慎重に見極めないといけません。

マンションを売却して住み替える方法は、次の4種類に大きく分けられます。

  • 売り先行:今の住んでいる家の売却を進めた上で新しい住居を探す
  • 買い先行:先に住み替え先の家を購入した後に今の物件の売却手続きを進める
  • 同時売却・同時購入:マンションの売却と購入を同時進行する
  • 切り離し:今の住宅ローンを支払いながら住み替え先の物件を購入してゆっくりと売却の手続きを進める

個人の希望や資金によって状況は変わりますが、住み替えでマンションを売却する場合は買い先行よりも売り先行の方がおすすめです。

以下では、売り先行のメリットと買い先行のデメリットをまとめてみました。

売り先行のメリット

  • 手元に残る資金が確定するため、資金の計画が立てやすい
  • 「早く売却しなければ・・・」と焦らずに済む(納得のいく価格で売却できる可能性が高い)
  • 新しい住居の購入でお金が足りなくて支払えなくなる心配がない

買い先行のデメリット

  • 売却金額が想像していたよりも低かった場合は住宅ローンが残ってしまう
  • 買い手が見つからない状態が長く続くとダブルでローンを支払わないといけない
  • まとまった金額が手元にないと、一時的につなぎ融資(つなぎローン)が必要となる

リスクの少ない方法でマンションを売却して住み替えたいのであれば、売り先行を選んだ方が良いのです。

同時売却・同時購入や切り離しも選択肢の一つですので、家族で話し合ってマンションの売却のタイミングを考えてみてください。

住み替え先が中古マンションだと引っ越し時期の調整が必要

転居先が新築のマンションの場合、引っ越しの時期について特に難しいことはありません。

売却したマンションを買主に引き渡すタイミングに合わせて、スケジュールを組めば良いのでとても簡単です。

一方で住み替え先が中古マンションだと、売却のタイミングに加えて引っ越し時期の調整が必要となります。

中古マンションへの住み替えで引っ越し時期の調整が必要なのは、次のように4者の都合を考慮しないといけないのが理由です。

  • 購入予定のマンションの売主
  • 今の物件を買ってくれる買主
  • 住宅ローンを借りている金融機関
  • 新たに住宅ローンを借りる金融機関

一般的な不動産売買と比べて一筋縄ではいかないため、なるべく早い段階から念入りな準備をしないといけません。

例えば、今のマンションの売却時期と新居の購入時期にズレが生じると、住み替えるに当たって発生する出費が増える恐れがあります。

住居の住み替えはただでさえお金がかかりますので、余計な出費を増やさないように注意してください。

住宅ローンをどうするのか考える

住み替えでマンションを売却する場合は、住宅ローンをどうするのか考えるのが押さえておきたい注意点の一つです。

以下の2つの状況であれば、マンションの売却や新居への引っ越しだけを意識すれば良いでしょう。

  • 現金で今のマンションを買ったから住宅ローンは組んでいない
  • 数年前に住宅ローンの支払いは全て終わっている

しかし、住み替えるタイミングでも今のマンションの住宅ローンを支払い続けている場合は、次の点を確認しておく必要があります。

  • 残りの住宅ローンの金額を正確に調べる
  • 今のマンションがいくらで売却できるのか査定してもらう
  • 残債務と売却査定額を差し引いて補填が必要な金額を把握する

マンションがどのくらいの価格で売却できるのかは、実際に不動産屋に査定を依頼しないと分かりません。

一括査定サイトなどから簡単に訪問査定の申し込みはできますが、「査定価格」と「成約価格」が異なる点には注意が必要です。

訪問査定で2,000万円と算出されてもこの金額でマンションを売却できるとは限らないため、あくまでも目安だと頭に入れておきましょう。

まとめ

以上のように、住み替えでマンションを売却するに当たり、「売却のタイミングを考える」「引っ越し時期を調整する」「住宅ローンをどうするのか考える」といくつかの注意点があります。

皆さんが想像しているよりも遥かにやらないといけない手続きが多いので、時間に余裕を持ってマンションの売却や新居の購入予定を立ててみてください。

コメント