中古マンションの売り出し活動で押さえておきたいポイント

売り出し活動のポイント マンション売却の基本

中古マンションの売り出し活動を始めるに当たり、幾つかのポイントを事前に押さえておかないといけません。

基本的に中古マンションを売却するには不動産会社を通す形になりますが、次のように考えているとしたら注意が必要です。

  • 自分は何もしなくても不動産屋に任せれば良いのでは?
  • 媒介契約を交わすだけで買主を見つけてくれるのでは?

しかし、何の知識も無しでマンションの売却を行うと、「高い価格で売れなかった」「買主が見つかるまでに時間がかかった」という失敗をしやすいのです。

ここでは中古マンションの売り出し活動で押さえておきたいポイントを説明していますので、一度目を通しておきましょう。

自分の中古マンションをいくらで売り出すのか価格を決める

自分の中古マンションを売却するに当たって、いくらで売り出すのか最初に価格を決めます

「少しでも高い値段で売却したい」と考える気持ちは分かりますが、あまりにも相場からかけ離れていると買い手は見つかりません。

この中古マンション売却の相場を知る方法が不動産屋に依頼する査定価格です。

「査定価格を知る」⇒「売出価格を決める」⇒「将来の成約価格に繋がる」という流れで、3つの価格の意味合いをまとめてみました。

  • 査定価格⇒中古マンション売却の仲介を行う不動産会社が割り出した目安の価格で、客観的なデータと調査を元にして算出する
  • 売出価格⇒査定価格を参考にして中古マンション売却の打ち合わせを行い、自分の希望を織り交ぜて決定した価格
  • 成約価格⇒売却活動をして買主が見つかり、交渉が終わった後の売買契約が成立した価格

不動産屋に物件の査定を依頼して、予想していた以上の金額になったら嬉しいですよね。

確かに査定価格が高いほど高額で中古マンションを売れる可能性は高くなりますが、あくまでも目安ですので売出価格や成約価格は変わってきます。

そこで、高く自分のマンションを売却したいのであれば最初に希望していた価格、早く売りたいのであれば不動産屋に依頼して算出してもらった査定額に近い価格を売出価格として設定しましょう。

最初の売出価格で一定期間に渡って買い手が全く見つからない状態が続いた時は、値段を下げてマンションを販売する必要があると心得ておくべきです。

販売活動をスタートする

自分のマンションの売出価格が決まった後は、不動産屋に依頼して販売活動をスタートします。

売主が知人や友人などマンションを購入してくれる買主を自分で見つけるのはハードルが高いので、不動産屋の販売活動は売却するに当たって欠かせません。

以下では、マンションの売却の際に行う主な販売活動の内容を幾つか挙げてみました。

  • 全国の不動産会社が加入しているレインズ(指定流通機構)に物件情報を登録する
  • インターネット広告や新聞の折り込みチラシ、ダイレクトメールで集客活動をする
  • 誰でも気軽に物件を見られるように、イベントのオープンハウスを開催する

買主の候補が多ければ多いほどマンションを売却できる確率が高くなりますので、あらゆる売り出し活動を不動産屋に行ってもらうのがコツです。

上記の3つの中でも、不動産屋が売主から専属専任媒介契約や専任媒介契約の依頼を受けて、不動産物件情報交換のシステムに登録するレインズ(指定流通機構)が代表的な販売活動となっています。

レインズ(指定流通機構)への登録義務は、不動産屋と結んだ媒介契約の種類で次のように異なるのが特徴です。

  • 専属専任媒介契約⇒5日以内に登録する義務がある
  • 専任媒介契約⇒7日以内に登録する義務がある
  • 一般媒介契約⇒登録する義務はない(任意)

専属専任媒介契約と専任媒介契約を結ぶと、一定のペースで活動報告書を不動産屋からもらうことができます。

つまり、問い合わせの件数や広告の種類をチェックできますので、活動報告書を見ながら集客効果を高められる販売活動を進めていきましょう。

中古マンションの需要は時期で変わる

中古マンションの需要は、時期によって変化する傾向があります。

需要の高い時期に売り出し活動を行うことで、自分のマンションを買ってくれる買主を見つけられるわけです。

その時期の目安としては、次のように人が移動するタイミングだと考えれば分かりやすいでしょう。

  • 4月や10月などの転勤の時期
  • 3月~4月にかけての引っ越しの時期
  • 小学校や中学校の入学式の時期

基本的に新生活スタートの始まりである4月に向けて、引っ越しやマンションの購入の準備をする人が多いのです。

ただし、マンションの購入を予定している方は大まかに半年前から行動を起こしますので、4月に焦点を当てるのであれば10月くらいから売り出し活動を始めましょう。

まとめ

以上のように、マンション売却の売り出し価格の設定や、売り出し活動について押さえておきたいポイントをまとめました。

不動産屋に全てを任せるのではなく、自分でも中古マンション売却の最低限の知識を頭に入れておいてください。

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