売買契約を買主と交わしたあと、マンション売却の最終段階では、決済と引き渡しが行われます。
決済とは、手付金で支払ってある分の売買代金の残り全額を買主が売主に支払うことです。売主であるあなたから見ると、売買代金の残り全額を受け取ることになります。
引き渡しとは、マンションの鍵や書類などをすべて買主に渡して、マンションを完全に買主に明け渡すことを指します。このときまでに引越しを終えておく必要があります。
ここでは決済と引き渡しについて見ていきましょう。
マンション売却の最終決済や買主への引き渡しで必要な持ち物
決済と引き渡しにかかる時間は、1時間～2時間程度と非常に短いのですが、マンションの売却をスムーズに進めるためにも手続きの概要をきちんと確認しておかないといけません。
そこで、まずはマンション売却の最終決済や買主への引き渡しで必要な持ち物を幾つか挙げてみました。
- 登記済権利書や登記識別情報：移転登記に必要となる
- 本人確認書類：運転免許証やパスポートなど引き渡しの際に必要
- 実印：各種書類に押印をする
- 銀行口座の通帳やキャッシュカード：マンション売買の代金を振り込む銀行口座
- 銀行届出印：ローンの一括返済や振り替えに必要
- 住民票：登記上の住所と現住所が違う場合に必要
担当営業に預けている書類も幾つかあるでしょうが、最終決済や引き渡しで不備がないように入念に準備しておくべきですね。
マンション売却の最終決済と買主への引き渡し手順
マンション売却の最終決済と買主への引き渡しで必要な持ち物をチェックした後は、当日の手順について把握しておきましょう。
一般的にマンションの引き渡し日は、売買契約を結んだ日から2ヵ月～3ヵ月後です。
マンションを購入する買主は住宅ローンを組むことが多く、その準備や審査に次のように時間がかかるのが理由となっています。
- マンションを購入する申し込みを行う
- 住宅ローンの仮審査を行う
- マンションの売買契約を結ぶ
- 本審査に通って住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）を結ぶ
売主は売買契約が終わった後に引っ越しの段取りを行い、目処が立ったタイミングで最終決済や引き渡しに移行する形となります。
決済の場所は買主が指定する銀行が一般的で、平日お仕事の方は午前を半休にすれば大丈夫です。
以下ではマンション売却の決済と引き渡しの日のスケジュールを紹介していますので、一度目を通しておきましょう。
登記書類を司法書士に確認してもらう
マンションの売主は、次の3つの登記を司法書士に依頼します。
- マンションの所有権を移行する「所有権移転登記」
- 売主が住宅ローンを借りている場合は「抵当権抹消登記」
- 買主が住宅ローンを借りる場合は「抵当権設定登記」
登記するための必要書類がきちんと揃っているのかどうか、司法書士に確認してもらって準備するのがポイントです。
残代金や住宅ローン残債の決済を行う
マンション売却の最終決済では、次のように残代金や住宅ローン残債の決済を行っていきます。
- 残代金の決済：売却代金から手付金を差し引いた残金を当日決済で振込で受け取る（買主が住宅ローンを借りる場合は銀行から決済日に融資が行われる）
- 売主の住宅ローン残債の決済：買主から振り込まれた金額で、住宅ローンの残債を振り込んで手続きする
残代金の決済では買主の口座から売主の口座に手付金を差し引いた残金が振り込まれて、売主が住宅ローンの一括返済を終わらせることで抵当権を解消して物件を受け渡しできるという流れです。
基本的に買主は銀行振込で支払いますが、個人ではなく業者の場合は預金小切手になるケースもあると心得ておきましょう。
公租公課などの清算を行う
残代金や住宅ローン残債の決済が終わった後は、次のような公租公課などの清算を行います。
- 固定資産の所有者に課税される固定資産税
- 都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用に課税される都市計画税
- マンションの管理費や修繕積立金
これらの費用は原則的に引き渡し前日までは売主の負担、引き渡してからは買主の負担として日割り計算をします。
マンションの売却において先に支払っていた費用の一部分が手元に戻ってくることもありますので、損をしないために事前にチェックしておくべきです。
書類の引き渡しや手数料の支払いを行う
最後に、書類の引き渡しや手数料の支払いなどを行っていきます。
マンション売却における決済と引き渡しの最終段階で、具体的な手順をまとめてみました。
- 管理規約の書類やガスレンジ付帯設備の取り扱い説明書などを買主に引き渡す
- マンションの鍵を買主に渡して引き渡しは終了（最後に部屋を一緒に見に行くケースもあり）
- 不動産屋にマンション売却の依頼で発生する仲介手数料を支払う（※売買契約の段階で支払っている場合もあります）
- 所有権移転登記や抵当権抹消登記で発生した費用を司法書士に報酬として支払う
- 売主が住宅ローンを借りていた銀行に移動して住宅ローン一括返済の手続きをする
- 抵当権抹消登記の書類を受け取って完了
最終決済や引き渡しは平日に行われることがほとんどですので、休みが自由に取れない方は要注意です。
まとめ
この記事では、マンションの売却の最終決済と買主への引き渡し手順について詳しく解説してきました。
最終決済や引き渡しは1日で完了しないといけないため、「必要書類を用意しているのか？」「段取りの流れを掴んでいるのか？」といった点が大事です。
マンションを売却する機会は人生の中でも数えるほどしかありませんので、何か分からないことは事前に担当者に伺っておきましょう。
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