マンション売却の売買契約手続きで押さえておきたいポイント

売買契約手続き マンション売却の基本

売主と買主の条件が一致した後は、マンションの売却や購入の売買契約手続きを行います。

売買契約の締結は不動産屋の宅地建物取引主任者から説明を受ける形になりますが、マンションを売却する自分も知っておくべきポイントがたくさんありますので注意しないといけません。

もちろん、実際の売買の当日に確認するのではなく、あらかじめ内容や大まかな流れをチェックしておく必要がありますね。

ここではマンション売却の売買契約手続きで押さえておきたいポイントを説明していますので、事前にしっかりと目を通しておきましょう。

売買契約の手続きを行う際に必要なものを用意する

マンション売却の売買契約手続きを行うに当たり、必要なものは主に次の5点です。

  • 手付金:現金もしくは預金小切手など
  • 印紙:売買契約書に貼り付ける
  • 印鑑:実印を用意する
  • 本人確認書類:運転免許証や各種健康保険証など
  • 不動産会社への仲介手数料:媒介契約で定めた金額

不動産屋が仲介に入ってマンションの売却の手続きを行う際は、契約時に仲介手数料を支払うケースが多くなっています(※引き渡し完了後の業者もあります)。

売買契約が締結できないと買主を中心とする関係者に大きな迷惑がかかりますので、何が必要となるのか準備を怠らないようにしましょう。

売買契約書に記載されている項目について知る

売買契約の締結時には、買主と売買契約書を取り交わします。

書類の中には難しい専門用語が幾つも出てきますので、「何が何だか全く分からない」という事態になりがちです。

しかし、内容を確認せずに契約を結ぶと後々に大きなトラブルに繋がる可能性があるため、不明点がないことをチェックした上で署名や捺印をしましょう。

個別の契約によって取り決めの内容には違いがあるものの、以下では売買契約書に記載されている大まかな項目についてまとめてみました。

  • 売買物件の表示:登記記録(登記簿)に基づいてマンションの表示に誤りがないか確認する
  • 売買代金の金額や支払日:マンションの売買の代金や買主からの支払日を確認する
  • 土地の実測・土地代金の精算:登記記録の面積と実測した面積が異なる場合は、差に応じて売買代金を清算する
  • 所有権の移転と引き渡し:自分の新居への引っ越し日を踏まえて買主への引き渡しの時期を確認する
  • 付帯設備などの引き継ぎ:「エアコン」「照明器具」「敷地内の庭木」といったマンションの設備の引き継ぎをどうするのか明確にする
  • 負担の消除:マンションの所有権移転の時期までに抵当権や担保権、買主の完全な所有権の行使を阻害する権利を明確にする
  • 公租公課等の精算:固定資産税や都市計画税は売主と買主の間で清算するのが一般的(引き渡しの日から日割りで行われる)
  • 手付解除:何かしらのトラブルで契約が解除した時の取り決め(手付解除を認めない契約や期間を定める契約が可能)
  • マンションの毀損:売却予定の物件が消失したり毀損したりした際の取り決めを明確にする
  • 契約違反による解除:売主と買主のどちらかが債務不履行となった際は売買契約を解除できる
  • ローン特約:買主に問題がないのにも関わらず住宅ローンを組めなくなった時は無条件で解除できる

このようにマンションの売却と購入の契約は、全て売買契約書の中に記載されています。

マンションを引き渡した後に、「こんなこと知らなかった」と困ることがないように、売買契約書の中で分からない部分は不動産屋に納得できるまで確認してみてください

売主は瑕疵担保責任で損害賠償を求められることがある

マンション売却の売買契約の後に、売主は瑕疵担保責任で損害賠償を求められることがあります。

瑕疵とは傷や欠点を指している言葉です。普段はあまり聞くことがない言葉ですよね。

不動産の瑕疵に関する売主の責任を瑕疵担保責任と呼び、場合によっては損害賠償ではなく契約の解除に繋がるケースも少なくありません。

マンション売却では意外と起こりやすいトラブルですので、トラブルを回避するために瑕疵の種類を見ていきましょう。

  • 物理的瑕疵:雨漏りやシロアリによる被害、耐震強度の不足や地中障害物の存在など
  • 法律的瑕疵:取引したマンションに建築制限が課せられている場合など
  • 心理的瑕疵:取引したマンションで過去に自殺や殺人事件が起こっていた
  • 環境瑕疵:近隣からの騒音や振動などマンションを取り巻く環境

瑕疵担保責任に関しては、売買契約によって売主が責任を負うのか不動産の引き渡しからいつまでの期間なのか明確に定めます。

隠れた瑕疵で後々にトラブルが引き起こされやすいため、売主はできる限り買主に対して物件の情報を正確に提供すべきです。

まとめ

マンション売却の売買契約書を取り交わすに当たって、「項目で分からない部分はないか」「売買物件の表示は正しいのか」「買主からの支払日はいつか」「瑕疵担保責任の期間は適切か」といった点を確認する必要があります。

不動産屋に任せるのではなくマンションを売却するあなたも知っておくべき手続きがたくさんありますので、自分で調べても理解できない時は担当者に伺ってみてください。

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