マンション売却後に必要な確定申告の手続き

確定申告 マンション売却の基本

マンションを売却した後はお金を振り込んでもらって終わりではなく、多くのケースでは税務署で確定申告の手続きをしないといけません。

確定申告とは1年間に生じた全ての所得の金額を計算して源泉徴収された税金や予定納税で納めた税金を清算する手続きを指し、毎年2月16日~3月15日までに申告します。

まず最初に、マンションの売却で利益が出た人は確定申告が必要になります。課税譲渡所得と言います。

マンションの売却で得た利益は立派な所得ですので、利益が出ている場合はしっかりと税金を納めないといけません。

不動産の売買をすると税務署に登録情報が届くため、課税譲渡所得がプラスなのにも関わらず確定申告をせずに放置していると通知が届きます。

また、3000万円の特別控除を使うとおさめる税金はゼロで済みますが、確定申告自体は行わないといけないので要注意です。

ここではマンション売却で発生する確定申告の手続きについて紹介していますので、該当する方は目を通しておきましょう。

マンション売却後の確定申告で必要な書類

確定申告の手続きには次のような書類が必要です。

税務署で入手する書類

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

自分で準備する書類

  • 売却時の売買契約書のコピー
  • 売却したマンションの購入時の売買契約書のコピー
  • 仲介手数料や売却手数料の領収書のコピー

税務署で入手できる書類については国税庁のホームページで入手することも可能です。

書類の作成は同じく国税庁のホームページ(確定申告書作成コーナー)を利用すればパソコンで作成できます。

各種特例の適用を受ける場合は別の書類も用意しないといけないので、詳細は国税庁の公式サイトで確認してみましょう。

マンション売却時に発生する税金の計算方法

マンションの売却で発生する税金がいくらなのか、次の3つの費用を最初に計算します。

  • 譲渡所得:マンションや一軒家など不動産の売却で生じた所得
  • 取得費:売却した物件の代金と取得に要した金額から減価償却費を差し引いた費用
  • 譲渡費用:マンションを売るために発生した印紙税や仲介手数料

譲渡所得の計算方法は、「マンションの売却費」-「取得費+譲渡費用」-「特別控除」です。

ちなみに取得費の中にある減価償却費は、住んでいる年数によって変わります。かんたんに言うと、「5000万円で購入したマンションでも10年住めば4000万円の価値しかないよね」という話です。このケースで4200万円で売却したら、マイナス800万円ではなくプラス200万円になります。このあたりの細かい計算は税理士に任せる方がいいと思います。

譲渡所得が分かれば確定申告で支払うべき税額を計算できますが、次のように物件の所有期間によって税額が異なります

  • 所有期間が5年を超える場合は、譲渡所得金額×15%(住民税5%)
  • 所有期間が5年未満の場合は、譲渡所得金額×30%(住民税9%)

5年を超えるケースでは長期譲渡所得、5年未満では短期譲渡所得に分類されるのが特徴ですね。

居住用財産の3,000万円の特別控除とは?

マンションなどのマイホームを売却するに当たり、税金が発生することで売るのを戸惑っている方は少なくありません。

そこで、国でマイホームを売却しやすくするために、居住用財産の3,000万円の特別控除が設けられています。

もし、居住用財産の3,000万円の特別控除に合致していれば、多くのケースではマンションを売却した後に課税譲渡所得がマイナスとなりますので、所得税が発生しないわけです。

どうすればマンションの売却で特別控除が適用されるのか、いくつかの条件をまとめてみました。

  • 現在主として住んでいるマイホームを売却した時
  • 転居してから3年後の12月31日までに敷地を譲渡した場合
  • 災害で家屋が滅失した際は3年までにその敷地だけを譲渡する場合
  • 家屋を取り壊した時は1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結された場合

「譲渡価額-取得費-譲渡費用」の計算式に当てはめて所得がプラスの状態でも、3,000万円の特別控除を行えばマイナスになるケースが多いでしょう。

ここで「所得税が発生しないのであれば税務署で確定申告はしなくても良いよね?」と思うかもしれませんが、注意が必要です。

もともとの課税譲渡所得がプラスであれば確定申告の必要があるのはもちろん、居住用財産の3,000万円の特別控除を適用させるためにも確定申告が必要です。

どちらにしても確定申告の手続きを行わないといけないので、自分で納税する際は申告書の作成方法や税金の計算方法を押さえておきましょう。

まとめ

以上のように、マンションを売却して所得を得た後の確定申告についてまとめました。

大まかな確定申告の流れはこんな感じになります。

  1. マンションの売却費用や仲介手数料を元にして課税譲渡所得を計算する
  2. 確定申告の手続きに必要な書類を用意する
  3. 国税庁のホームページの確定申告書当作成コーナーで申告書を作成する
  4. 2月16日から3月15日までに税務署で確定申告を完了させる

「ちょっと良く分からないな~」という方は、役所が主催している無料相談会に出たり税理士に教えてもらったりしながらマンション売却後の確定申告を進めましょう。

また売却で損をした場合には、所得税や住民税の還付を受けられることもあるので、そういう場合も確定申告をしておきましょう。

ここまでで売却の流れを解説した記事は終わりです。必要な方は以下の記事もチェックしてみてください。

中古マンションがなかなか売れないときの対策

中古マンションがなかなか売れないときの対策
中古で売り出したマンションがなかなか売れないときの対策をまとめました。基本は内覧でしっかり魅力をアピールすることです。また不動産屋の変更や売り出し価格を値下げするのも効果が見込めます。どうしても売れないときは不動産屋の買取も検討してみましょう。

住み替えでマンションを売却する場合に押さえておきたい注意点

住み替えでマンションを売却する場合に押さえておきたい注意点
住み替えでマンションを売却したい場合には、どのタイミングで新居を購入するか、引越し時期をどうするか、現在の住宅ローンをどうするかを先に考えておく必要があります。少しでもミスをすると多額の出費につながってしまいますので、慎重に計画を立てましょう。
マンション売却の最終決済と買主への引き渡し手順
マンション売却の最終段階である、決済と引き渡しについて解説しています。決済と引き渡しの日に何をするのか心配という方は一度目を通しておいてください。売主と買主と銀行が絡んだお金の流れがありますので、あらかじめ知っておくと安心です。

コメント