長い人生の中でマンションを売却する機会は非常に少ないため、どのように進めれば良いのか迷ってしまいますよね。
そこで、ここではマンション売却の流れを解説していますので、何をすれば良いのか参考にしてみてください。
マンションを手放すための計画を考える
まず最初に、マンションを手放すための計画を考えることから始めないといけません。
マンションを売却すると一口に言っても、「売りを先行」「買いを先行」と2つのパターンで次のように変わります。
- 売りを先行する場合は仮住まいのアパートを探したり新居を購入したりする
- 買いを先行する場合は新居の購入資金の捻出方法を考える
マンションを売却すると今までの生活とは違う変化がありますので、売った後の生活も頭の中で何となくイメージしておきましょう。
価格を査定してもらって媒介契約を締結する
マンションを売却するに当たり、「どのくらいの価値があるのか？」「いくらで売れるのか？」という目安の金額を出してもらう査定を不動産屋に依頼するのが大事です。
価格を査定してもらって納得できたら、媒介契約（不動産会社に売却の活動を依頼する契約）を締結する流れとなりますね。
マンションの金額を査定してもらう方法は次の3つで、それぞれの違いをまとめてみました。
- 取引事例比較法：近隣のマンションや一軒家の取引事例を元にして算出する
- 収益還元法：物件から発生する収益と利回りを元にして価格を決める
- 原価法：物件を構築するコストや耐用年数を元にして価格を決める
居住用のマンションは取引事例比較法で査定されるケースが一般的で、「広さ」「間取り」「築年数」「室内の状況」「駅からの距離」など様々な視点から算出されます。
正しい知識を持つ不動産会社のプロに見てもらうことができますが、物件価格について多くの意見を聞きたい場合は複数社に査定を依頼するのが良いでしょう。
査定が終わった後の媒介契約は、
- 「複数社に同時に依頼する一般媒介契約」
- 「1社だけにお任せする専任媒介」
- 「専任媒介よりも売主への報告の頻度が高い専属専任媒介」
の3つがあります。
専任媒介と専属専任媒介はマンション売却の販売活動の報告義務があるのに対して、一般媒介契約は複数社の不動産屋に依頼できる代わりに販売活動の報告義務はありません。
媒介契約の選び方で今後の売却活動が大きく変わりますので、どのスタイルが自分に向いているのか比較してみましょう。
マンションの売却活動をスタートする
査定と契約の締結が終わった後は、いよいよマンションの売却活動がスタートしますよ。
「依頼する不動産会社が決まったら後は全て任せていれば大丈夫だよね？」と考えている方はいませんか？
しかし、販売活動の報告を受けて引き合いが少ない場合、値下げをしたりタイミングを決めたりとやるべきことはたくさんあります。
以下ではマンションの売却をスタートするに当たり、どのような流れで進むのか簡単にまとめてみました。
- 売却を任せる不動産会社が決まった後に売り出し価格を設定する（相場よりも少し高いくらいがベスト）
- 買主候補が来た時のために部屋の中を掃除して綺麗に見せる（プロのクリーニングに依頼した方が良い）
- 買主候補の内覧の対応で自分のマンションの良さをアピールする（なるべく買主さんの予定に合わせる）
- 「○○万円で購入したい」という希望額の購入申込書を受け取る
- 新しく家を購入して住む場合は引き渡し猶予の交渉を行う
最初に売り出す価格は今後の売却活動を大きく左右しますので、自分の希望額を何が何でも押し通すのではなく不動産会社の査定価格や市場の動向を踏まえるのがポイントです。
購入希望者と交渉する時は、価格を中心に様々な条件の譲れる点と譲れない点を明確にしておきましょう。
売買契約を結んで決済の手続きをする
マンションの売却活動をして買主さんが決まった後は、売買契約を結んで決済の手続きをしていきます。
ここでは買主さんから購入申込書を受け取った後にやるべきことを紹介していますので、きちんと準備しておきましょう。
- 条件交渉で双方が合意すれば、「売主」「買主」「不動産会社担当者」の3者で売買契約書を作成する
- 売買契約当日までに、「本人確認書類」「実印」「印鑑証明書」「登記済証」「仲介手数料の半金」を用意する
- 手付金を受け取って大事に保管する（売買契約が白紙になった場合は全て返す必要があるので注意）
- マンションを引き渡す日の決済日に合わせて部屋の状態を回復させておく（決済日は契約日から1ヵ月後くらい）
- 売買代金を受領するのと一緒に、買主さんと立ち会った上で登記申請を行う
何か分からない点があった時は、媒介契約を結んだ不動産会社に相談すべきですね。
間違った対応でトラブルが引き起こされることはありますので、正しい知識を持ったプロに伺ってみてください。
まとめ
以上のように、マンション売却の流れは「計画を練る」⇒「媒介契約を結ぶ」⇒「売却活動をスタートする」⇒「売買契約や決済の手続きをする」と進みます。
マンションの売却は今後の人生を左右しますので、実際に行動に移す前に大まかな段取りを把握することから始めましょう。
マンション売却は不動産屋に査定を依頼するところから始めよう
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