マンション売却での不動産屋との媒介契約

不動産屋との媒介契約 マンション売却の基本

マンション売却での不動産屋との契約は媒介契約と呼ばれるものになります。

査定結果を比べて、自分の希望に合った不動産屋を決めたら、次は媒介契約を結びましょう。

マンション売却での不動産屋との媒介契約には3種類ある

マンションを売却するに当たって自分一人の力で契約事務や購入者探しを行うのは難しいため、基本的には不動産屋に依頼する形となります。

マンション売却の仲介を依頼することを媒介契約と呼び、媒介契約書には次の4つが明確に記載されているのが特徴ですね。

  • 自分が希望するマンション売却の条件
  • 売買が成立した際に不動産屋に支払う仲介手数料
  • 媒介契約の有効期限
  • 契約期間中の不動産屋の義務

媒介契約の締結はマンション売却の最初のステップですので、事前に内容を把握しておかないといけません。

一口に媒介契約と言っても全部で3種類に分けることができますので、それぞれのメリットとデメリットの両方を押さえておきましょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、1社の不動産屋だけにマンション売却の仲介を依頼する契約です。

この契約を結ぶと、他の不動産屋に仲介を依頼することができません。

以下では、専属専任媒介契約のメリットとデメリットをまとめてみました。

専属専任媒介契約のメリット

  • 契約してから5日以内にレインズ(指定流通機構)に物件情報の登録をしないといけないので売却までのスピードが速い
  • 直接依頼を受けていない会社もマンション購入を希望する買主に対して物件を紹介できる
  • 購入検討者からのお問い合わせ数や広告の反響結果など、様々な情報が集まって定期的にフィードバックがもらえる
  • 不動産屋から受けられる活動報告の頻度は1週間に1回以上と多い

専属専任媒介契約のデメリット

  • 実際に媒介契約を締結した1社のみに限られるため、他に良い条件で申し込まれてもその会社を通さないと売却できない
  • 友人からの紹介や身内など自己発見取引も認められていない
  • 他社との競争が一切ないので、不動産屋によっては営業が活発ではない
マンションの売却を依頼するあなたに対して、1週間に1回以上の頻度で活動状況を報告するなど、専属専任媒介契約は不動産屋にとって拘束力の高い契約です。

不動産会社は限られた期間内に物件の買い手を探さないと売買契約を仲介できないので、早くマンションを売却したいと考えている方には向いていると言えますね。

専任媒介契約

専任媒介契約は専属専任媒介契約と同じように、不動産会社1社だけにマンション売却の仲介を依頼する契約です。

つまり、契約を締結した後は他の不動産会社に仲介を依頼することができません。

「専属専任媒介契約と変わらないのでは?」と思うかもしれませんが、専任媒介契約には次のような特徴があります。

  • 友人や知人など自分で買主を探して直接取引ができる(自己発見取引が認められている
  • レインズ(指定流通機構)への物件情報の登録は契約日から7日以内(専属専任媒介契約は5日以内)
  • 2週間に1回以上の頻度で依頼者に対して活動状況を報告する義務がある(専属専任媒介契約は1週間に1回以上)

複数の不動産屋に依頼できなかったり、他社との競争がなくて営業が活発ではなかったりという点では一緒です。

もし専属専任媒介契約と専任媒介契約で迷ってしまった時は、以下の点を基準に考えると良いでしょう。

  • 友人や知人など知り合いでマンションを買ってくれそうな候補がいる⇒専任媒介契約を選ぶ
  • 知り合いで買ってくれそうな人は一切いない⇒専属専任媒介契約を結ぶ

どちらにしても物件の売買における窓口が一本化されて、マンションの売却がスムーズにいきやすいメリットがありますので、早く売りたい方はこの2つの契約を結ぶのがいいでしょう。

一般媒介契約

マンション売却における3つ目の媒介契約が一般媒介契約で、不動産屋にとって拘束力の弱い契約となります。

上記で説明した2つの媒介契約と異なり、一般媒介契約にどのようなメリットとデメリットがあるのか見ていきましょう。

一般媒介契約のメリット

  • 複数の不動産屋にマンション売却の仲介の依頼ができる
  • 会社同士の競争意識が働くことで営業活動が活発になる
  • 自分で見つけてきた買主とも不動産屋を通すことなく自己発見取引ができる

一般媒介契約のデメリット

  • レインズ(指定流通機構)に登録する義務がないので物件情報が広がらない
  • 複数の会社に売却の窓口ができると購入希望者との値段交渉に負けやすくなる
  • 販売状況の報告義務がなく、本当に売却のために行動しているのか把握するのが難しい

複数の不動産屋に売却の仲介を依頼できることで、「買い手の幅が広がるのでは?」とイメージする人はいます。

しかし、「必ずしもウチで成約できるわけではない」とそれぞれの不動産屋にとって安定性の低い依頼になるため、逆に買主探しに時間がかかりやすくなると心得ておきましょう。

まとめ

以上のように、マンションの売却を不動産屋に依頼する点では一緒でも、結ぶ媒介契約によって特徴が異なります。

どの媒介契約でも仲介手数料は成功報酬として支払いますが、「どの契約でも良いや」という考え方は間違いですね。

マンションを高く早く売るに当たって結ぶ契約の種類を決めるのは大事ですので、どの媒介契約が合っているのか考えてみてください。

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